Se somete
a nuestra consideración el régimen de aprobación de acuerdos por Junta de
propietarios ante la posibilidad de arrendamiento de un elemento
común en una Comunidad de Propietarios sujeta a los mandatos de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH).
El
presente estudio se estructura, para una mejor comprensión, en cuatro
apartados. En el primero, se aborda la actual regulación del régimen de
aprobación de acuerdos en la LPH; en el segundo, traemos a colación
jurisprudencia del Tribunal Supremo que aplica ese régimen; el tercer apartado
versa sobre el alcance del artículo 17.3 LPH; termina esta informe con unas
sucintas conclusiones que se esbozan a la luz de todo lo anteriormente
expuesto.
I.- REGULACIÓN
Primeramente,
deviene obligada la lectura del artículo 17 LPH; precepto que se
ocupa, específicamente, de la regulación de los quórums y del
régimen de la aprobación de acuerdos por la Junta de Propietarios, y que
diferencia, claramente, entre:
1. Acuerdos con regulación específica
(contenidos en sus puntos 1 a 5).
2. Acuerdos sin regulación expresa
pero que implican la aprobación o modificación de las reglas contenidas en
el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad (punto 6).
3. Resto de acuerdos (punto
7).
Descendiendo
de lo general a lo particular, la determinación del régimen aplicable a los
arrendamientos de elementos comunes de entre los tres grupos expuestos ut
supra está condicionada, según el punto 3, párrafo segundo, del
meritado artículo 17 LPH, a que el elemento común de que se trate tenga, o no,
asignado un uso específico en el inmueble, para lo que
se habrá de consultar el Título Constitutivo de la propiedad[1].
Reproduzco, a continuación, el contenido del artículo 17.3 LPH en su redacción
actual (vigente desde el 28 de junio de 2013):
“El establecimiento o supresión de los
servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de
interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los
estatutos, requerirán el voto
favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se
aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso
específico en el inmueble y el
establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado
1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del
inmueble.
En este último caso, los
acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los
propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento
privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio
de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las
cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión
de costes establecido en dicho apartado”.
La
existencia de un “uso específico” del elemento común a arrendar se presenta,
por tanto, como una cuestión capital a la hora de seleccionar el régimen
aplicable. Así, de no preverse un uso específico del mismo,
para poder acordar el arrendamiento se requerirá el voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las
tres quintas partes de las cuotas de participación, configurándose como un
supuesto de acto de administración. En este caso, estaríamos ante
un “acuerdo con regulación específica” (grupo 1 de nuestro esquema). En el
supuesto contrario (de tener asignado el elemento común a arrendar un uso
específico), la regla sería la de la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez,
representen el total de las cuotas de participación, de acuerdo con el punto 6
del mismo artículo 17 LPH (formaría parte del grupo 3 de nuestro esquema:
“resto de acuerdos”).
Repárese
-porque no es un tema menor- en la supresión del requisito del
consentimiento del propietario directamente afectado (con efectos
desde el 28 de junio de 2013) que sí contemplaba el artículo 17.3 LPH en sus
redacciones precedentes. Novedad ésta de calado que, seguro, responde a la
adopción de un criterio flexible en la adopción de acuerdos,
más en armonía, como sostiene el Tribunal Supremo, con las líneas directrices
marcadas por el legislador, al que no ha sido ajeno la jurisprudencia, que
incluso ha acudido a la interpretación sociológica, o a la aplicación de la
doctrina de los actos de emulación, justificada por el por el rechazo
jurídico que merecen las conductas antisociales y abusivas que sin interés
reconocible causan un perjuicio a los demás (por todas, Sentencia núm.
416/2009, de 3 de junio, del Tribunal Supremo, Sala Primera, Sección 1ª;
recurso casación núm. 876/2005, FD Tercero)
II.- JURISPRUDENCIA
Son
numerosas las Sentencias y los Autos dictados por el Tribunal Supremo en los
que se descarta la nulidad de acuerdos de Juntas de Propietarios en virtud de
los cuales se decide arrendar elementos comunes con el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de
las cuotas de participación. A este respecto,
permítasenos la cita y reproducción (en parte), a título ilustrativo, de una
Sentencia y de un Auto, dictados ambos por el Tribunal Supremo:
- Auto
de 17 septiembre 2013, dictado en el recurso de casación núm. 2985/2012.
Con esta
Resolución, el Tribunal Supremo confirma la decisión de un Juzgado de negar la
aplicabilidad de la regla de la unanimidad a un acuerdo de una Junta de
Propietarios al concluir, tras la valoración de la prueba, que:
“(…) la terraza ocupada por el negocio de bar cafetería
de la demandada se ubica en un elemento común del inmueble sin
uso privativo ni destino específico alguno más que el de camino, no
estando destinado a jardín como afirma la demandante, no acreditándose en consecuencia
la vulneración del título constitutivo por darse al elemento común de
referencia un destino distinto del expresamente previsto. Igualmente señala que
no quedan tampoco acreditadas las molestias que el demandante dice sufrir.
Aspectos los señalados, esto es, inexistencia de vulneración del título
constitutivo y falta de perjuicio o molestia para el demandante en los que se
apoya para afirmar que no es necesario el acuerdo unánime conforme a la
doctrina fijada por esta Sala”.
- Sentencia núm.
696/2012, de 21 noviembre, de la Sección 1ª del Tribunal Supremo, dictada en el
recurso de casación núm. 993/2010.
El
Fundamento de Derecho Segundo, in fine, de este pronunciamiento es
enormemente esclarecedor:
“Respecto al arrendamiento de elementos comunes, si bien la
cuestión era controvertida antes de la Ley de Reforma 8/1999 (RCL
1999, 879) , toda vez que, una parte de la doctrina científica y la
jurisprudencia se inclinaba por la unanimidad, al ser un acto relativo a los
elementos comunes, y otra postulaba que se trataba de un tema de mera
administración, en la actualidad el primer criterio invocado no es de
aplicación en este supuesto, habida cuenta de que el artículo 17, 1ª,
párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal ha establecido que «el
arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en
el inmueble requerirá igualmente del voto favorable de las tres quintas partes
del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del
propietario directamente afectado, si lo hubiere », lo que provoca el
decaimiento del motivo”.
III.- LA ALTERACIÓN DEL “USO ESPECÍFICO”:
PROBLEMÁTICA
Si un
elemento común tiene asignado un uso específico, su desafección va a requerir,
según el artículo 17.3 LPH a contrario sensu, que el acuerdo en
Junta se adopte por unanimidad del
total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de
participación. El tenor literal del precepto en liza no parece, prima facie, dilemático y sujeto a interpretaciones (“in
claris non fit interpretatio”). Sin embargo, el Tribunal Supremo ha
matizado su alcance, fijando una Jurisprudencia, asentada en un criterio flexible más acorde al espíritu de la propia LPH, según la cual
la alteración del uso asignado a un elemento común va a requerir
la unanimidad del artículo 17.6 LPH en caso de que se revele incompatible con
ese uso y suponga una notable alteración del mismo.
Fiel reflejo de esta jurisprudencia es la Sentencia núm. 416/2009, de 3 de
junio (ya referida en párrafos anteriores), en cuyo Fundamento de Derecho
Tercero, in fine, el Tribunal Supremo afirma lo siguiente:
“Pues bien, en el caso de autos, el arriendo del jardín
para instalación de un mini golf no se ha apreciado incompatible con
el uso del jardín, no suponiendo notable alteración del uso previsto
en el título constitutivo, ni que perjudique a ninguno de los
copropietarios, ni en concreto a los actores, que sí consintieron el
arrendamiento de ese espacio en otras circunstancias, y cuyo interés no es el
mantenimiento del jardín, suponiendo un beneficio para la Comunidad demandada
en cuanto supone una fuente de ingresos para la misma, por lo que tampoco cabe
estimar que se haya conculcado el artículo 17.1 de la LPH ni se haya opuesto la
sentencia impugnada a doctrina de esta Sala”.
Para fundamentar
esta respuesta, el Tribunal Supremo recuerda que:
- Según
su jurisprudencia, el arrendamiento de un elemento común, cuando no se limita
el uso o utilización de ninguno de los copropietarios, ni se les priva de
ventaja alguna, directa o indirecta, con beneficio para los comuneros, sin
justificación de la oposición, es un supuesto de acto de administración
encajable en la suficiencia de mayoría, solución que responde a la adopción de
un criterio flexible, en armonía con las líneas directrices de la LPH en
atención a la realidad social de los hechos; función económico-social del
régimen de propiedad horizontal; logro de una convivencia normal y pacífica
presidida por la idea de la justicia; y contemplación de las relaciones de
vecindad, trascendencia de la materia y necesidades de la colectividad como
factores valorativos para la decisión de problemas);
- La
propia jurisprudencia no es ajena a dicho criterio flexible, como es de ver en
las Sentencias de 19 enero y 23 diciembre de 1982 y 25 febrero 1992, incluso
acudiendo a la interpretación sociológica -Sentencia de 13 julio de 1994-, o a
la aplicación de la doctrina de los actos de emulación - Sentencias de 20 marzo
de 1989 y 14 de julio de 1992- justificada por el rechazo jurídico que
merecen las conductas antisociales y abusivas que sin interés reconocible
causan un perjuicio a los demás; siendo ese criterio flexible también
contemplado en la redacción de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley
8/1999, de 6 de abril (art. 17, antes 16 ). En la misma línea de flexibilidad,
se cita por la Sentencia la de 22 de mayo de 2007, referida a un supuesto en
que no se limita el uso o utilización de ninguno de los copropietarios -como en
el caso de la Sentencia de 3 de diciembre de 1993- ni se les priva de ventaja
alguna, directa o indirecta - Sentencia de 5 de mayo de 2000-, no siendo
necesaria la unanimidad para su aprobación.
IV.- CONCLUSIONES
Sintetizando lo expuesto, se puede concluir que el legislador
ha flexibilizado el régimen de la aprobación de
acuerdos por la Junta de Propietarios cuando del arrendamiento de elementos
comunes se trata, acomodando -si bien no con el alcance que sería deseable- el
artículo 17 LPH al verdadero espíritu de la norma e imbricándolo con la jurisprudencia
del Tribunal Supremo que lo venía interpretando -absolutamente contraria a conductas
antisociales y abusivas que sin interés reconocible causan un perjuicio a los
demás-.
En línea
con esa flexibilización, no es cuestión baladí la supresión del consentimiento
del propietario directamente afectado en la última redacción del artículo 17.3
LPH (en vigor desde el 28 de junio de 2013).
Y, acorde con ese dúctil espíritu de la LPH, no se puede soslayar
que, de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la alteración del uso asignado a un elemento común va a requerir
la unanimidad del artículo 17.6 LPH sólo en caso de que se revele incompatible
con ese uso y suponga una notable alteración del mismo.
