Artículo analizado: 3 de la Ley de
Propiedad Horizontal: “En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396
del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho
singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos
e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro
de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los
anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen
situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad,
con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras
o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo
podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta
Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su
derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la
transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de
propiedad”.
En Sentencia de 20 de mayo de 2016 (enlace a Sentencia), el Tribunal Supremo da la razón a una Comunidad de Propietarios que
reclamaba
la propiedad (acción reivindicatoria) -y la restitución de la
posesión- de una bajo-cubierta que venían arrogándose unas comuneras
(demandadas).
Las demandadas alegaban en su defensa que no
existía prueba alguna que acreditara que esa bajo-cubierta del edificio fuera
un elemento común ni que hubiera sido objeto de apoderamiento por ellas sino
que formaba parte del piso que había adquirido por título (compraventa) y modo
(posesión).
Sin embargo, el Tribunal Supremo da la razón a la
Comunidad de Propietarios recordando que, según su jurisprudencia:
“(…) EL BAJO-CUBIERTA ES ELEMENTO COMÚN PUES NO CONSTA COMO
ELEMENTO PRIVATIVO, como es doctrina jurisprudencial actual, ni paga cuota de
participación por su espacio, ni las demandadas puede aducir título alguno de propiedad y la acción reivindicatoria que exige
como presupuesto inicial el título”.
Igualmente interesantes son las siguientes
consideraciones que realiza el Tribunal Supremo en la Sentencia, y que
reproducimos textualmente:
“Los demandados son propietarios
de las viviendas ubicadas en la planta NUM002. Doña Elena lo es de la vivienda
NUM002 " NUM003 " y Clemencia de la vivienda NUM002 NUM004 ,
adquiridas en el año 1992, inmediatamente después de su construcción, siendo informados por el promotor y la Inmobiliaria que publicitaba
y gestionaba la venta de la vivienda, que por razones urbanísticas, lo que
constaba registralmente como piso, no podía acomodarse a la realidad de lo que
se vendía como dúplex, mostrando ellos su conformidad y abonado el precio correspondientes a la realidad de los metros y
superficie habitable”.
“Aparecen dos hechos un tanto insólitos.
El primero es que la declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal y la subsiguiente
venta de los pisos, incluidos los dos áticos ahora conflictivos, se practicaron
en 1991 y la demanda actual en contra de la configuración actual de los mismos
se puso en 2009. Los copropietarios -hecho probado- conocían la real
configuración de los mismos y se mantuvo a su vista, ciencia y paciencia. Por
cierto, no se ha alegado la doctrina de los actos propios. El segundo hecho
insólito es que las propietarias de los áticos no aceptaron la modificación de
sus cuotas de participación, siendo así que el primer criterio para las mismas,
conforme el artículo 5, párrafo segundo, es «la superficie útil de cada piso»,
la real que incluiría la del dúplex.
El hecho básico es
la ilegalidad, en aquel tiempo, de un bajo-cubierta habitable, lo que llevó a vender la
promotora el piso ático con el bajo-cubierta sin constar en la escritura de
venta, ni en el Registro de la Propiedad
ni en la división en propiedad
horizontal, ni en los Estatutos.
Es decir, un espacio real físicamente e inexistente jurídicamente. En el
momento en que la Comunidad de propietarios reclama, con acción
reivindicatoria, como elemento común, la propiedad de este espacio bajo- cubierta, es inevitable dar lugar
a la misma ya que no consta en el título constitutivo como propiedad privada. El artículo 396 del
Código civil al enumerar los elementos comunes no lo hace numerus clausus , ni tampoco lo hace
el artículo 3.b) de la Ley de Propiedad
Horizontal . Sí deben constar expresamente los elementos que son
privativos (o de uso privado) de todo copropietario”.
