¿GARAJE O PISTA DE TENIS?

Artículo analizado: 17.6 LPH: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

El motivo de la controversia que resuelve el Tribunal Supremo en una reciente Sentencia (enlace a Sentencia) responde a que, por mayoría simple y no por unanimidad, una Comunidad de Propietarios acordó en Junta General celebrada el 1 de marzo de 2011 que los propietarios de áticos-dúplex contribuyeran a los gastos de impermeabilización de los garajes comunitarios según cuota de participación en elementos comunes y no de forma lineal (igualitaria), como se había venido haciendo hasta entonces. Esa modificación implicaba un incremento de la cuota a satisfacer por los propietarios de áticos-dúplex (entre 78 y 86 euros) dado que disponían de mayor superficie construida que las viviendas singulares. Decisión contra la que éstos no estaban de acuerdo y que impugnaron al entender que debía ser adoptada por unanimidad y no por mayoría simple.

El texto de los acuerdos impugnados era el siguiente:

a)    Imputación de gastos y su modificación sobre traslación del capítulo de impermeabilización de la pista de tenis, incluido en la modificación de 15 de abril de 1998 como gastos de fuera del edificio y que debieran ser repercutidos por partes iguales entre los propietarios, al capítulo «garajes y trasteros» lo que implica distinta repercusión porcentual sobre la cuota comunitaria.

b)    Modificación general del sistema de reparto y distribución de los gastos de 15 de abril de 1998, que constan en el plan contable y de imputación vigente de gastos comunitarios hasta el acto de la junta y sustituirlo por un nuevo sistema de repercusión, elaborado por uno de los propietarios, con efecto de aplicación retroactiva a computar desde el 1 de enero de 2013.

POSICIONES DE LAS PARTES

PROPIETARIOS DE LOS ÁTICOS-DÚPLEX 
(INTERPONEN DEMANDA CONTRA LA COMUNIDAD)

Los propietarios de áticos-dúplex impugnaron los referidos acuerdos al considerar que lo pretendido por la mayoría simple era que lo que constituía la base de la pista de tenis -que era a su vez la parte superior o techo de la zona de aparcamiento- se calificara como impermeabilización del garaje, el cual tenía a su vez su propio solado independiente que podía generar humedades y filtraciones y que siempre se había considerado como un gasto derivado del mal estado de una pista de tenis con más de treinta y tres años de antigüedad,  sustituyendo dicha imputación de la pista de tenis por la de garajes y trasteros.

El fundamento jurídico de la pretensión de los propietarios de áticos-dúplex se basaba en que tales acuerdos se adoptaron por mayoría simple cuando lo pertinente era que hubieran sido adoptarlos por unanimidad en tanto que modificaban el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios.

PROPIETARIOS DE VIVIENDAS SENCILLAS

(COMUNIDAD DEMANDADA)

La Comunidad demandada se oponía a tal pretensión con base en que los acuerdos de distribución de gastos no suponían modificación del Título Constitutivo y, por tanto, no necesitaban ser aprobados por unanimidad, bastando el régimen de mayoría por constituir acuerdos de administración.

De capital importancia fue -como se verá- un informe pericial que aportó la Comunidad, en el que se señalaba que la intervención a realizar para solventar los problemas en la pista de tenis lo era en el forjado del garaje, careciendo por tanto de la condición de gastos del exterior.

SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

(recurrida posteriormente ante el Tribunal Supremo)

La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25ª, en Sentencia de 25 de abril de 2014 le dio la razón a los propietarios de los áticos-dúplex al entender que las modificaciones acordadas requerían unanimidad, no bastando la mayoría simple, porque en el Título Constitutivo y en los Estatutos se acordó el reparto por partes iguales de todos los gastos que se produjeran en las zonas comunes fuera del edificio en altura y garaje; y porque ante las dudas que la cuestión de los gastos suscitaba, en 1998 la Junta adoptó, por unanimidad, unos “acuerdos de distribución de gastos comunes” (acuerdos destinados a vincular a los propietarios en ejercicios sucesivos, con una función interpretativa y desarrolladora de los Estatutos), en los que se incluyeron los gastos de reparación e impermeabilización de la pista de tenis como gastos «fuera del edificio» y por tanto se repartirían linealmente.

Al haberse adoptado los acuerdos de 1998 por unanimidad y tener los mismos una función interpretativa y desarrolladora de los Estatutos dada su, cualquier decisión que alterase la naturaleza del gasto o modo de contribución ya establecido debería adoptarse por unanimidad.

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

El Tribunal Supremo se muestra, primero, conforme con lo que dice la Audiencia Provincial respecto a que el acuerdo de 1998 era interpretativo y desarrollador de los Estatutos, estableciendo su verdadero alcance; acuerdo adoptado por unanimidad, por lo que su modificación también debería ser por unanimidad ( art. 17.6 LPH ). En opinión del Tribunal Supremo, este pronunciamiento no viola la doctrina jurisprudencial según la cual los acuerdos que modifican el sistema establecido en los Estatutos deben efectuarse por unanimidad.

No obstante, aun aceptando el Tribunal Supremo que los acuerdos de 1998 tenían naturaleza estatutaria, puntualiza que el acuerdo impugnado de 2011 no infringía los Estatutos en cuanto se refería a obras en el garaje, las cuales según los Estatutos se afrontarían conforme a la cuota de participación en elementos comunes.

Para alcanzar esa conclusión, el Tribunal Supremo se basó en el informe pericial aportado por la Comunidad, que la Audiencia Provincial no había tenido en cuenta, y que considera “absolutamente relevante” (sic). Tan esencial que del mismo se deducía que no estamos ante un problema de impermeabilización de la pista de tenis sino del garaje, sobre el cual está la pista de tenis. Dicha impermeabilización también habría sido necesaria si no hubiese existido la pista y el garaje hubiese estado situado bajo zona verde. Que para la reparación del forjado del garaje sea preciso abordarla desde la pista de tenis, solo significa que el acceso a la zona de obra habrá de efectuarse por el lugar más accesible según los técnicos.

Era cierto -dice el Supremo-, que las obras en la pista de tenis debían afrontarse con cuotas lineales o igualitarias (según el acuerdo de 1998), pero las obras en el garaje no eran obras de superficie sino obras en el subsuelo del inmueble, que, según los Estatutos, debían afrontarse con arreglo a la cuota de participación.

Concluye el Tribunal Supremo resolviendo que la Sentencia de la Audiencia Provincial infringió su doctrina, la cual permite, en estos casos, los acuerdos adoptados por mayoría, máxime cuando son de mera administración, al prever obras para la debida conservación del inmueble. Se infringiría el art. 17.6 LPH si se exigiera unanimidad para un acuerdo que podía adoptarse por simple mayoría al no violar los Estatutos.