LA LEGITIMACIÓN ACTIVA DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD PARA EMPRENDER ACCIONES LEGALES

Artículos analizados: 13.3 y 14, letra e), ambos de la Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 13.3: “El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten”.

Artículo 14, letra e): “Corresponde a la Junta de Propietarios: Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común”.

La Sentencia del Tribunal Supremo que analizamos en esta entrada (enlace a Sentencia) trae causa de una demanda interpuesta por una Comunidad contra el propietario de dos viviendas, con la que pretendía que se le condenara a desmontar y retirar, a su exclusiva costa y en el plazo más breve que se fijara, el cerramiento de los balcones que había realizado, reponiéndolos a su configuración y estado originario, y ello porque esos cerramientos alteraban la configuración estética y no contaban con autorización previa de la Comunidad.

Antes de recurrir a la vía judicial, por acuerdo de 6 de agosto de 2007, en Junta de Propietarios se había decidido la no aprobación del cerramiento de terrazas que daban al puerto y a la zona ajardinada comunitaria y el inicio de acciones legales por parte de la comunidad para lograr la restitución de las terrazas cerradas a su estado original; acuerdo que fue notificado al demandado y no impugnó.

No obstante ese acuerdo de 6 de agosto de 2007, el demandado adujo en su defensa que el Presidente de la Comunidad no contaba con autorización previa y expresa de la Junta de Propietarios para el ejercicio de acciones judiciales ya que, por un lado, no figuraba tal asunto en el orden del día y, por otro, era insuficiente su representación orgánica, no admitiéndose autorizaciones genéricas o inconcretas. Planteó el demandado lo que técnicamente se denomina “excepción de falta de legitimación activa ad causam”.

Fijado el debate, veamos las respuestas judiciales:

SENTENCIA DEL JUZGADO

El Juzgado dio la razón a la Comunidad restando trascendencia al hecho de que, a tenor del acta de la junta, fuera cierto que el acuerdo para ejercitar acciones legales no estaba en el orden del día en tanto en cuanto dicho acuerdo fue debidamente notificado al demandado y no fue impugnado.

SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

La Audiencia Provincial confirmó lo resuelto por el Juzgado aunque negó que el acuerdo no estuviera en el orden del día de la reunión de 6 de agosto de 2007 dado que en su punto 11 se planteó someter a aprobación la cuestión de si procedía el cerramiento de las terrazas de la fachada que daban al puerto y a la zona ajardinada y, en su caso, la aprobación del tipo de cierre, lo que permitía tomar un acuerdo de no aprobación como el que finalmente se adoptó, en el que también se autorizó el ejercicio de acciones judiciales por parte de la Comunidad contra los propietarios que hubieran realizado obras sin autorización, existiendo (en su opinión) una conexión indudable entre el acuerdo adoptado y el punto 11 del orden del día.

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

El Tribunal Supremo confirmó la decisión de la Audiencia Provincia al entender que en el acuerdo de 6 de agosto de 2007 sí se había cumplido suficientemente el requisito de autorización expresa al presidente de la comunidad para formular la demanda. Entender lo contrario, en opinión el Supremo supondría:

exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta

CUESTIÓN DE ENORME CALADO: LA AUTORIZACIÓN EXPRESA

Zanjada la controversia, nótese cómo el Tribunal Supremo habla en todo momento del requisito de autorización “expresa” al presidente de la Junta de Propietarios para que pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.

No es baladí esta cuestión porque el Supremo se vio obligado a corregir a este respecto a la Audiencia Provincial, para la cual “el presidente de la comunidad de propietarios no necesita autorización de la junta para proceder al ejercicio de acciones que estime oportunas en defensa de la comunidad», pues el art. 13.3 LPH le otorga representación en juicio y fuera de él para defenderla en todos los asuntos que le afecten, estando situada su representación entre la orgánica y la meramente voluntaria, lo que determina la validez de lo realizado por el presidente tanto si acciona en representación de la comunidad como si, en beneficio general, lo hace en su mera condición de propietario, pudiendo prescindirse de autorización expresa de la junta para que el presidente pueda ejercitar una pretensión ante los tribunales en beneficio de la comunidad” (sic).

Rectifica el Supremo a la Audiencia Provincial recordando la doctrina según la cual:

“…aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (art. 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (art. 21 LPH), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes». Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que «esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias» (sentencia 659/2013, de 19 de febrero , citada por la más reciente 622/2015, de 5 de noviembre)”.

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS EN LA LPH

El artículo 9 LPH establece las obligaciones de cada propietario en los términos siguientes:

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) RESPETAR las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) MANTENER en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) CONSENTIR en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) PERMITIR la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) CONTRIBUIR, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f) CONTRIBUIR, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g) OBSERVAR LA DILIGENCIA DEBIDA en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) COMUNICAR a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

DE AIRES ACONDICIONADOS EN FACHADAS

Artículos analizados:

Artículo 7.1 LPH:

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Artículo 17.1 LPH:

“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común”.

Artículo 3.1 Código Civil:

“Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”.

El procedimiento judicial lo promueven varios copropietarios que demandan a otros de una misma comunidad para que se les condene  a desmontar y retirar de la fachada del patio interior del edificio los aparatos de aire acondicionado que habían instalado (por anclaje atornillado y totalmente desmontable), reponiendo la fachada al estado anterior y reparando el daño producido.

Los demandados se oponían a esa pretensión afirmando que contaban con un acuerdo, por mayoría, de la Comunidad y que las unidades externas de aire acondicionado colocadas en la fachada interior del edificio, por anclaje atornillado y totalmente desmontable, no generaban daño ni menoscabo  para la propia fachado afectada. Además, alegaban que la jurisprudencia mayoritaria avalaba su postura.

El Tribunal Supremo zanja la litis dando la razón a los demandantes (acceso a Sentencia), y se basa para ello en lo siguiente:

·      En que los aparatos de aire acondicionado se habían instalado en fachada que da al patio manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, con apariencia de fachada principal, como se declara en la sentencia recurrida, definiéndose estatutariamente como patio mancomunado, con lo que se producía una alteración estética que afectaba a los elementos comunes, comprometiendo su configuración externa.

·      En que existía preinstalación de aire acondicionado en todos los pisos, por lo que no constaba que fuera preciso instalar en el exterior (fachada del patio manzana) los aparatos. Con cita en una Sentencia anterior, el Tribunal Supremo pone de manifiesto que, en el presente caso, a los propietarios no se les privaba de disfrutar del aire acondicionado.

Interesante es el recordatorio que hace el Tribunal Supremo respecto al margen de flexibilidad y a la exigencia de la valoración de cada caso concreto a la hora de enjuiciar la instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso cuando afectan a elementos comunes, eso sí, en aquellos edificios que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello con el fin de facilitar el acceso de los mismos a esas innovaciones. Así, dice el Tribunal Supremo que

“(…) es necesaria una interpretación flexible para permitir la refrigeración en viviendas que se construyeron sin tener previsto dicho avance tecnológico”.

No obstante este recordatorio, el Tribunal Supremo descarta en el caso analizado la aplicación de esa “interpretación flexible” puesto que “la promoción tenía preinstalación de aire acondicionado, por lo que los comuneros demandados debieron proceder a la puesta en marcha de su sistema de aire acondicionado sin alterar, innecesariamente, una fachada que ornamental y estéticamente se percibe cual si fuese principal, al estar abierta sobre un patio de recreo, en el que se desarrolla vida comunitaria, infringiendo los arts. 12 (actualmente derogado) y 17 de la LPH, en la redacción vigente en la fecha de los hechos”.