Para comenzar este
análisis, diremos que el documento de donde debe extraerse la conclusión final
es el título constitutivo de la
comunidad (integrado por la división horizontal y los estatutos comunitarios). Así lo determina el Código Civil en su
artículo 396 y la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 396 del
Código Civil: Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de
aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que
llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del
edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute,
tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su
imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores,
pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores,
depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes,
incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las
instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el
suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de
energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios;
las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de
antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso
susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas
juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de
los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones
legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los
interesados.
Una vez se haya
determinado la naturaleza de la propiedad y
el uso del elemento, tocará establecer la clase de reparación
que hay que llevar a cabo. Claro está, nos referimos a la situación en la que la terraza sea un elemento común
de uso privativo de una de las viviendas. Si estamos ante una acción de mantenimiento o de una reparación
sobre elemento sujetos al desgaste por el uso, la misma deberá ser asumida por
el comunero que tenga a su disposición la terraza (por ejemplo, ante la
existencia de grietas en el solado); si estamos ante elementos propios de la estructura de la terraza (por ejemplo, tela asfáltica) su reparación corresponde asumirla a la
comunidad.
Como señala con claridad
la SAP Murcia (Sección 1ª) núm. 229/2012, de 27 de abril (JUR 2012/185029), con
cita de la SAP Las Palmas (Sección 4ª) de 7 de noviembre de 2011 , que a su vez
se refiere a la doctrina sentada por la SAP Cáceres (Sección 1ª) de 21 de julio
de 2011:
“…lo determinante a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las
reparaciones, no es la
titularidad, privativa o común de la terraza, sino
la naturaleza de los gastos a satisfacer, que está en relación, a su
vez, con la índole de la reparación a efectuar, de forma que, si son ordinarios
o normales, de conservación o uso, corresponderán a los usuarios de la terraza,
y si son extraordinarios y el elemento a reparar cumplía función estructural de
elemento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio común, todos deben
contribuir a costear la reparación y, por tanto, serán de cargo de la
comunidad. Lo relevante será, por tanto, si en los daños o desperfectos de la
terraza domina el elemento privativo o común, y, en todo caso, para qué sean
exigibles al propietario que usa la terraza en exclusiva, deberá probarse que
dichos daños se deban a una actuación suya dolosa o negligente.”, y ello porque, como
señala la STS de 17 de febrero de 1993, citada por la misma sentencia, “las terrazas de los pisos de que se trata
merecen la calificación de elemento común del inmueble pues aun cuando su uso y
disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan,
está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con
lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o
común de los partícipes en la Comunidad, y de aquí, que el matiz diferenciador
que importa, por su relevancia, es el concerniente a la naturaleza de los
gastos a satisfacer, lo cual, está en relación, a su vez, con la índole de la
reparación a efectuar…”.
Estás claro, pues, que habrá que diferenciar, para
atender a quién corresponden las
obras de reparación en una terraza que es de uso o titularidad privativa, en función del tipo de desperfecto a subsanar y obra que es requerida
para ello, es decir, de la NATURALEZA DE LOS GASTOS A SATISFACER, de forma que
si dichas obras o TRABAJOS ORDINARIOS O NORMALES, de conservación o de uso, como puedan ser los gastos de reparación o sustitución de
solado, o atascos en sumideros, su importe y ejecución corresponderá al
propietario titular del uso o propiedad de la terraza, pero si se trata de GASTOS
EXTRAORDINARIOS, ajenos al uso
ordinario de la terraza, como son los que afectan a la obra gruesa del elemento
arquitectónico que es la terraza, que cumple una función estructural de
elemento de cubrición en beneficio de todo el edificio, y en particular, y de
forma más inmediata, de los pisos inferiores, como es la tela asfáltica existente bajo el solado para impermeabilizar, y
el material de sostén o entramado estructural de la terraza, dichos ELEMENTOS
ESTRUCTURALES DEL EDIFICIO, y tienen, por tanto, NATURALEZA Y CARÁCTER COMÚN (ARTICULO 396 CÓDIGO CIVIL).
EN RESUMEN:
-
Queda bien claro, que para atender las obras de reparación de un terraza que es de uso o titularidad
privada:
1.- DEPENDERÁ
DEL TIPO DE DESPERFECTO A SUBSANAR Y OBRA QUE SE REQUIERA PARA SU ARREGLO
·
Trabajos ordinarios o
normales de conservación o uso: reparación o sustitución de solado, o atascos
en sumideros, su importe y ejecución corresponderá al
propietario titular del uso o propiedad de la terraza.
·
Trabajos
extraordinarios: ajenos al uso de la terraza, como los que afecta al grueso del elemento arquitectónico que es la
terraza, que cumple función estructural (artículo 396 Código Civil, elemento común), cubierta de pisos inferiores, como por ejemplo el arreglo de la tela
asfáltica existente bajo el solado para
la impermeabilizarla.
2. Al ser una OBRA DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO, su aprobación, se
regulará por el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal: “para la validez de los demás acuerdos
bastará el voto de la mayoría del total de propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de participación ( MAYORÍA SIMPLE). En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría
de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del
valor de las cuotas de participación”.
3. La IMPUGNACIÓN
de dichos ACUERDOS ADOPTADOS, ( artículo 18.3 LPH) podrán ser impugnados en
el plazo de tres meses de adoptarse el
acuerdo, salvo que se trate de actos
contrarios a la ley o los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.
Para lo propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la
comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9
Ley Propiedad Horizontal
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