Artículos analizados: 13.3 y 14, letra
e), ambos de la Ley de Propiedad Horizontal:
Artículo 13.3: “El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad,
en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten”.
Artículo 14, letra e): “Corresponde a la Junta de Propietarios:
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad,
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común”.
La Sentencia del Tribunal Supremo que analizamos en
esta entrada (enlace a Sentencia)
trae causa de una demanda interpuesta por una Comunidad contra el propietario
de dos viviendas, con la que pretendía que se le condenara a desmontar y retirar,
a su exclusiva costa y en el plazo más breve que se fijara, el cerramiento de
los balcones que había realizado, reponiéndolos a su configuración y estado
originario, y ello porque esos cerramientos alteraban la configuración estética
y no contaban con autorización previa de la Comunidad.
Antes de recurrir a la vía judicial, por acuerdo de
6 de agosto de 2007, en Junta
de Propietarios se había decidido la no aprobación del cerramiento de terrazas
que daban al puerto y a la zona ajardinada comunitaria y el inicio de acciones
legales por parte de la comunidad para lograr la restitución de las terrazas
cerradas a su estado original; acuerdo que fue notificado al demandado y no
impugnó.
No obstante ese acuerdo de 6 de agosto de 2007, el demandado
adujo en su defensa que el Presidente de la Comunidad no contaba con autorización
previa y expresa de la Junta de Propietarios para el ejercicio de acciones
judiciales ya que, por un lado, no figuraba tal asunto en el orden del día y,
por otro, era insuficiente su representación orgánica, no admitiéndose
autorizaciones genéricas o inconcretas. Planteó el demandado lo que
técnicamente se denomina “excepción de falta de legitimación activa ad causam”.
Fijado el debate, veamos las respuestas judiciales:
SENTENCIA DEL JUZGADO
El Juzgado dio la razón a la Comunidad restando
trascendencia al hecho de que, a tenor del acta de la junta, fuera cierto que el
acuerdo para ejercitar acciones legales no estaba en el orden del día en tanto
en cuanto dicho acuerdo fue debidamente notificado al demandado y no fue
impugnado.
SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
La Audiencia Provincial confirmó lo resuelto por el
Juzgado aunque negó que el acuerdo no estuviera en el orden del día de la
reunión de 6 de agosto de 2007 dado que en su punto 11 se planteó someter a
aprobación la cuestión de si procedía el cerramiento de las terrazas de la
fachada que daban al puerto y a la zona ajardinada y, en su caso, la aprobación
del tipo de cierre, lo que permitía tomar un acuerdo de no aprobación como el
que finalmente se adoptó, en el que también se autorizó el ejercicio de acciones
judiciales por parte de la Comunidad contra los propietarios que hubieran
realizado obras sin autorización, existiendo (en su opinión) una conexión
indudable entre el acuerdo adoptado y el punto 11 del orden del día.
SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO
El Tribunal Supremo confirmó la decisión de la
Audiencia Provincia al entender que en el acuerdo de 6 de agosto de 2007 sí se
había cumplido suficientemente el requisito de autorización expresa al
presidente de la comunidad para formular la demanda. Entender lo contrario, en
opinión el Supremo supondría:
exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales
que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta
CUESTIÓN DE ENORME CALADO: LA AUTORIZACIÓN EXPRESA
Zanjada la controversia, nótese cómo el Tribunal
Supremo habla en todo momento del requisito de autorización “expresa”
al presidente de la Junta de Propietarios para que pueda ejercitar acciones
judiciales en defensa de ésta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo
contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
No es baladí esta cuestión porque el Supremo se vio
obligado a corregir a este respecto a la Audiencia Provincial, para la cual “el presidente de la comunidad de
propietarios no necesita autorización de la junta para proceder al ejercicio de
acciones que estime oportunas en defensa de la comunidad», pues el art. 13.3
LPH le otorga representación en juicio y fuera de él para defenderla en todos
los asuntos que le afecten, estando situada su representación entre la orgánica
y la meramente voluntaria, lo que determina la validez de lo realizado por el
presidente tanto si acciona en representación de la comunidad como si, en
beneficio general, lo hace en su mera condición de propietario, pudiendo
prescindirse de autorización expresa de la junta para que el presidente pueda
ejercitar una pretensión ante los tribunales en beneficio de la comunidad” (sic).
Rectifica
el Supremo a la Audiencia Provincial recordando la doctrina según la cual:
“…aunque
la Ley de Propiedad Horizontal únicamente
exige de modo expreso el acuerdo previo para que el
presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios
en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los
estatutos que resulten dañosas para la finca (art. 7.2 LPH) y de reclamación de
cuotas impagadas (art. 21 LPH), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se
atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente
sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de
27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras
en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de
los elementos comunes». Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al
presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en
juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que «esto no significa que esté
legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de
presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad
expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias» (sentencia 659/2013, de 19 de febrero , citada por la más
reciente 622/2015, de 5 de noviembre)”.
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